[blind-democracy] Re: How Habitat for Humanity Went to Brooklyn and Poor Families Lost Their Homes

  • From: Carl Jarvis <carjar82@xxxxxxxxx>
  • To: blind-democracy@xxxxxxxxxxxxx
  • Date: Tue, 26 Apr 2016 08:04:26 -0700

Sometime around the Second World War, Seattle built several housing
projects, specifically to house low income families.  Many people were
flooding the city looking for work in the War Industry.  Following the
war, these Projects, poorly built to begin with, became housing for
Black Americans who could not break the practice of realtors red
lining.  Mostly located in the Central District, but several in the
Southeast portion of the city, these Projects were allowed to fall
into disrepair.  While there were efforts from time to time to clean
up and repair these sprawling Projects, it was a losing battle.  About
the time I retired, in 1993, the city began developing these Projects
by tearing down the old units and building what they called "mixed"
residential units.  The area where I worked was on the edge of two
Projects, both of which were targeted for redevelopment.  But I
understood that those units that were considered "Low Income" units,
priced themselves out of reach for the former residents.
When we drive into the city we see where some of these folks have
moved.  A couple of weeks back we were leaving Seattle after dark.  As
Cathy headed up the on ramp to I 5, she commented on the family
bedding down for the night just under the ramp.  As tough as living
conditions were back in the 40's, I never saw families living on the
streets.
Of course I was too young to remember Hooverville.

Carl Jarvis


On 4/25/16, Charles Krugman <dmarc-noreply@xxxxxxxxxxxxx> wrote:

    Miriam, what you are describing unfortunatley is happening all over the

country when it comes to building new housing. In many instances wht is
considered base rent is much more than what people were paying in older
units that are being replaced.
Chuck

-----Original Message-----
From: Miriam Vieni
Sent: Thursday, April 14, 2016 6:31 AM
To: blind-democracy@xxxxxxxxxxxxx
Subject: [blind-democracy] Re: How Habitat for Humanity Went to Brooklyn and

Poor Families Lost Their Homes

There are now additional issues in Brooklyn, not related to that
organization. The city has a plan to build affordable housing. However,
this
housing will displace currently existing housing which is less expensive
and
which is inhabited by poor residents. The proposed housing requires a
higher
income for residents than current residents in current housing now pay. It
is still for people with relatively low incomes, but if I remember
correctly, a family has to earn at least $40,000 to live in it. Yesterday,
I
heard on WNYC that there are protests in the community of East New York in
Brookly against this housing.

Miriam

-----Original Message-----
From: blind-democracy-bounce@xxxxxxxxxxxxx
[mailto:blind-democracy-bounce@xxxxxxxxxxxxx] On Behalf Of Charles Krugman
(Redacted sender "ckrugman" for DMARC)
Sent: Thursday, April 14, 2016 8:48 AM
To: blind-democracy@xxxxxxxxxxxxx
Subject: [blind-democracy] Re: How Habitat for Humanity Went to Brooklyn
and
Poor Families Lost Their Homes

I read this when it came out and found it very interesting. A few years ago
I had a client that was a resident of a Habitat for Humanity subdivision
and
he repeatedly said that there were irregularities with the organization
locally in that the director at the time didn't like residents that wanted
answers to too many questions. He also alleged that land designated for a
park was used to build homes. I don't think anything ever came of it though
but I have had some doubts about the organization in spite of all the
claims
of good work that they do.
Chuck

-----Original Message-----
From: Miriam Vieni
Sent: Wednesday, April 6, 2016 12:00 PM
To: blind-democracy@xxxxxxxxxxxxx
Subject: [blind-democracy] How Habitat for Humanity Went to Brooklyn and
Poor Families Lost Their Homes


Rochabrun writes: "The charity paid millions in federal stimulus funds to
developers shortly after longtime tenants were pushed out. 'We are spending
federal money to throw low-income New Yorkers out of buildings,' wrote a
Habitat whistleblower."

Tashemia Tyson in front of the homeless shelter where she lives in the
Bronx. She said she has been unable to find a permanent home after being
pushed out of her apartment on Madison Street five years ago. (photo: Edwin
Torres/ProPublica)


How Habitat for Humanity Went to Brooklyn and Poor Families Lost Their
Homes
By Marcelo Rochabrun, ProPublica
06 April 16

The charity paid millions in federal stimulus funds to developers shortly
after longtime tenants were pushed out. "We are spending federal money to
throw low-income New Yorkers out of buildings," wrote a Habitat
whistleblower.

In 2010, the New York City affiliate of Habitat for Humanity received a $21
million federal grant to work on a city neighborhood hit particularly hard
by the foreclosure crisis and help stabilize it.
The funds would allow Habitat-NYC to launch the most ambitious project in
its 32-year history. Its neighborhood pick was Bedford-Stuyvesant, a
historically poor neighborhood in central Brooklyn, where the charity would
focus on buying and renovating abandoned apartment buildings.
There was just one problem. With few vacancies in the gentrifying area,
longtime tenants were pushed out of their apartments - some into
homelessness - clearing the way for developers to sell to Habitat at a
hefty
profit, a ProPublica investigation has found.
Ultimately, Habitat's project came with a cost: While scores of families
gained new homes, other even needier ones were displaced.
Though Habitat promoted the properties it acquired to renovate as
"long-vacant," four of nine were still occupied shortly before the charity
moved to buy them, records show. In two cases, Habitat targeted buildings
just days after the last families living there moved out.
The deals, and what local Habitat executives said about how they were being
accomplished, left some inside the charity so upset that at least two
employees emailed anonymous complaints to the nonprofit's international
headquarters in Georgia.
"Habitat-NYC's Director [of] Real Estate and Construction speaks openly
about making deals with developers, saying that we can not buy buildings
from them until they get rid of all their tenants," one of the employees
wrote in a May 2012 email, which was provided to ProPublica. "We are
spending federal money to throw low-income New Yorkers out of buildings."
ProPublica's reconstruction of the events was based on hundreds of pages of
internal Habitat emails and memos, as well as a review of public real
estate
records related to those buildings. ProPublica tracked down former tenants
and used public complaints filed with the city's housing department as well
as court records to establish the buildings' occupancy.
Between 2010 and 2011, at least seven Bed-Stuy families were pushed out of
their rental apartments shortly before Habitat purchased them, ProPublica
found. All had relied on federal housing subsidies or New York's rent
regulation laws to afford their units. None were evicted in court. Three of
the families ended up homeless.
Internal emails show that Habitat officials were willing to consider
buildings even when they were aware that they hadn't been empty for long.
"The Jefferson building I researched before is now vacant, and I am
speaking
with the owner," Bill Bogdon, the director of real estate and construction,
wrote to a colleague in 2011. "The challenge with this one is the recent
occupancy."
Overall, with privately raised funds heaped onto the $21 million grant,
Habitat spent $43 million on the Bed-Stuy housing initiative.
Some $8.4 million went to buy six properties from developer Isaac Katz and
limited liability corporations he represented. In 2006, New York's Attorney
General sued Katz and his associates over a scheme in which they allegedly
sold blighted buildings to dozens of minority homebuyers at artificially
inflated prices. Katz settled his share of the suit for $750,000, admitting
no wrongdoing.
"There's zero doubt in my mind that [Katz is] a bad guy and did bad
things,"
wrote then-Habitat-NYC Executive Director Josh Lockwood in a June 2011
email, responding to a colleague's inquiry. "Agreed its unlikely that an
investigative reporter would target us specifically, but obviously we'd
need
to be prepared in the event s/he does."
One day after Lockwood wrote the email, Habitat's Real Estate Investment
Committee approved the purchase of three additional buildings from what
they
considered to be a group controlled by Katz for $6 million.
Katz's attorney said his client never had an ownership stake in the
buildings, and was merely facilitating their sale to Habitat.
One of the buildings was the elegant, but rundown brownstone on Madison
Street where Tashemia Tyson, a single mother of three, rented a third-floor
apartment with public assistance. Around three months before Habitat began
discussions to acquire the building, Tyson said Katz began pressuring her
to
leave.
Katz's attorney denied Tyson's allegations, saying that his client "never
spoke to Tyson" and that all the units were vacant when he facilitated the
sale to Habitat.
The apartment had no heat. "He told us that just as they were going to fix
the boiler, the pipes burst," Tyson said. Reluctant to move, she said she
relied on her gas stove for heat and hauled water buckets up the stairs to
cook and to bathe for more than a week.
Finally, in February 2011, she said she accepted an offer from Katz of six
months' free rent at another building, but couldn't afford the new
apartment
once the regular rent kicked in. Today, she sleeps in a shelter in the
Bronx.
Habitat said in a statement that "at no point were we aware that any tenant
had been forcibly moved or incentivized to move out of their homes in
properties we were intending to purchase. Moreover, we would condemn the
use
of any such tactics." The charity added that they had retained outside
legal
counsel to investigate complaints made about their handling of the federal
grant, but said the lawyers found no evidence of wrongdoing and that
Habitat
International concurred with their finding.
A spokesperson for Habitat International said "the anonymous hotline
submitter. did not have documentation and their concerns were speculative."
Bogdon called the allegations made against him in the whistleblower email
"hearsay and erroneous." He also said that the Jefferson building he had
discussed with his colleague was never purchased.
Lockwood, who is now the CEO of the Red Cross's greater New York region,
declined to comment.
Habitat acknowledged that they had struggled to find vacant properties in
Bed-Stuy despite their extensive efforts and that "many of the
[grant]-appropriate properties in that area were owned by Isaac Katz."
Katz's lawyer denies that he owned many properties.
But Habitat said that they "undertook numerous steps to ensure that our
actions adhered to all grant guidelines." They said they had paid no more
than the appraised value for each property and that Katz and other
developers signed good-faith agreements affirming that no tenants had been
improperly displaced.
"If we are able to determine that any former residents were affected by
such
tactics, we are willing to work with them to connect them to affordable
housing resources," Habitat said.
Paul Aloe, an attorney representing Katz, said "Mr. Katz was in no way
involved in any harassment or removal of any tenants from the properties."
Later, he added, "Mr. Katz only got involved at all when the subject
buildings were vacant."
Karen Haycox, the CEO of Habitat-NYC, who joined the charity in 2015, long
after the Bed-Stuy deals, said in statement, "we are proud that Habitat for
Humanity-New York's participation in the [federal grant program] enabled
our
organization to help 105 families in need of affordable housing become
homeowners."
Four dozen of those families moved into new homes built on vacant land.
Still, the majority of families helped by the project moved into units made
available, in part, because others had been displaced.
Many of those who bought Habitat's renovated homes earned around $50,000 a
year - almost double the median income for renters in the neighborhood and
about five times as much as the disability income of Charles Watson, a
tenant who lived a floor below Tyson and ended up living on the streets
after he was pushed out. Watson did not remember the name of the person who
pushed him to leave.
"I didn't want to move," Watson said. "They wanted everybody out because
they knew they were going to sell and make the apartments into condos. And
they knew that would be a lot of money. That's what it was all about,
anyway: money."
Josh Lockwood had a bold vision for Habitat-NYC when he was named its
acting
executive director in 2007.
"In the face of New York City's crushing housing shortage, Habitat-NYC is
adapting our volunteer building model to a large-scale project," Lockwood
was quoted saying in the charity's summer newsletter that year.
For most of its history, Habitat-NYC built only a handful of single-family
homes annually. It was a model pioneered by Habitat International, the
Christian charity that sprung to fame in the 1980s thanks in part to former
President Jimmy Carter's close involvement.
Under Lockwood's leadership, the charity moved into large-scale
construction, breaking ground on a 41-unit complex in the Brownsville
neighborhood of Brooklyn. It was celebrated as the largest building project
ever undertaken by a Habitat affiliate in the United States.
Lockwood was a rising star in the nonprofit world. In 2010, Crain's New
York
Business honored Lockwood as one of the city's "40 under 40."
The federal grant was crucial in Lockwood's expansion plans. Now, Habitat
would develop more than 100 units in one project. But taking the funds,
part
of the Obama administration's stimulus package, would require Habitat to
modify another aspect of its building model.
In the past, Habitat acquired vacant lots and buildings from the city at
nominal prices. With the federal grant money, Habitat would be going on the
open market for the first time. The nonprofit also had to move forward on
an
accelerated timeline as it had agreed to spend half of the $21 million
grant
by the end of 2011, only a year and a half after receiving access to the
money.
On the surface, it made sense that Habitat chose to work in Bed-Stuy. The
neighborhood had the highest foreclosure rate of multifamily rental
properties in the city, according to a report by New York University's
Furman Center for Real Estate and Urban Policy, and Habitat had worked in
the area.
But according to city data, the neighborhood had few vacancies. That's
because tenants who live in old, multifamily buildings are usually
protected
from eviction. New York's rent regulation laws afford those tenants the
right to renew their leases even in the case of foreclosure.
All seven families who moved shortly before Habitat bought their buildings
lived in rent-regulated units.
"If I were looking for vacant buildings as a result of the foreclosure
crisis Bed-Stuy would not have been the first place to look," said Harold
Shultz, a former deputy commissioner at the city's housing department.
The rules governing the grant did not set out how long a property had to be
vacant to be eligible for acquisition, but federal officials did not want
their money to entice developers to empty out buildings to score a sale.
During a web seminar with the federal department of Housing and Urban
Development in June 2010, a Habitat-NYC employee asked, according to a
transcript of the meeting, if it would be okay to make an offer on an
occupied building where "the tenants were not all paying their rent and
there might be some eviction proceedings going on."
"I see that as a big problem," an official replied. If Habitat were to buy
that property, he explained, the federal funds would be linked to the
eviction of tenants.
By the end of the month, Habitat began targeting several buildings for
acquisition. They worked with a real estate broker named Jordan Bardach,
who
knew Isaac Katz. At the time, Katz was still paying off his settlement to
the attorney general.
Bardach has operated several ventures under the name "Imagine." One of
them,
Imagine Equities, advertises services on its website to help "remove
tenants" in case of "future building renovations and upgrades." Another,
Imagine Living, lists on its website the buildings Habitat ultimately
purchased. In 2013, he and Katz developed an app that "speeds up" the
process for landlords to get tenants "paying rent again or evicted
swiftly."
Through a lawyer, Bardach said "Habitat reached out to me because of my
general experience and asked for assistance in acquisitions."
Three of the buildings Habitat acquired with Bardach's help were long
vacant. But another, 849 Halsey St., still had three tenants shortly before
Habitat targeted it for acquisition in late June, according to city housing
records, and letters mailed to these tenants that were obtained by
ProPublica.
Twana Midgette said she left the building in June 2010 after she found what
looked like an eviction notice on her door. "Because of the conditions of
the building, I didn't even put up a fight, and I didn't have anyone to
contact," Midgette said. She now lives in upstate New York, where she said
she continues to pay rent with public assistance.
Melinda Ortiz remained as long as she could. "They said they wanted to gut
the apartments. They even started working on the apartments downstairs,"
she
said. "They said that they weren't going to accept any more money." Ortiz
left shortly after Midgette and has spent the past few years moving from
apartment to apartment.
David Coachman, a tenant who lived in a rent-stabilized unit, said he left
on June 12, after accepting a $10,000 settlement. Four days later, a
Habitat
employee visited the property, HUD records show. "They wanted me out
because
they wanted the whole building empty," he said. Today, Coachman lives with
his son in Flatbush, Brooklyn.
On July 19, 2010, Katz signed a document that said he would notify Habitat
if there had been tenants at 849 Halsey in the past three months and would
"not order current occupant(s) to move, or fail to renew a lease, in order
to sell the property to us as vacant."
That was a little more than a month after the three tenants left.
Habitat declined to say whether Katz had told them about the tenants when
he
signed the document.
The tenants all said they had been pressured to leave, but do not remember
the names of the people who spoke to them. Katz's attorney told ProPublica
his client hadn't purchased the building until early July. "When Katz
purchased the building, it was vacant," he said.
If Habitat had independently tried to verify the occupancy history of the
building, they might have found housing records that documented a call from
Ortiz's apartment to register complaints of bedbugs, mold and a broken
banister. The date of the call was June 1, 2010 - 15 days before a Habitat
official first visited the property.
"I found all the units to be vacant," the official wrote to HUD.
Katz's LLC closed on the sale of 849 Halsey to Habitat in late January
2011.
That month, Katz also sold a building at 203 Marion St. to the charity for
about $620,000.
It was a remarkably quick and lucrative flip. Katz had purchased the
six-unit property earlier that day for about $380,000 from Lena and Percy
Spellman, an elderly African American couple who had owned it since 1983.
Internal Habitat documents provided to ProPublica show that Habitat first
targeted the property for acquisition the previous June, when it was still
owned by the Spellmans.
Katz's lawyer said this was "incorrect," but did not elaborate.
Property records show that the Spellmans did not sign a contract agreeing
to
sell the property to Katz until July 30.
"I'm not very up to date on real estate law, but I don't know how you can
sell something you don't own," said Jerome Spellman, the son of the
building's longtime owners. "And that's what he did."
Habitat officials deny this was the case. In a statement, they said Katz
already had a binding contract in hand when they first learned about the
property. "There was no legal way Habitat-NYC could have directly purchased
the property from the Spellmans," they said.
Michael Kozek, a real estate lawyer, who reviewed the documents for
ProPublica, said the Spellmans may have cause for complaint.
"The circumstances indicate something suspect," he said. "It appears that
the Spellmans were deprived of the full value of their property."
As properties from Katz, some in the nonprofit grew concerned.
One of the early alarm bells came from then-Habitat board member Karim
Hutson in April 2011. "I thought we decided we would not consider any
additional Isaac Katz buildings?" he asked Lockwood, according to an email
Lockwood wrote summarizing their conversation.
Records show that Habitat employees and the board discussed repeatedly
whether to move forward with a new offering from Katz: three adjacent
brownstones at 782, 784, and 786 Madison St. On June 6, Hutson said on a
conference call that he would agree to the sale only if Habitat's outside
counsel at Hirschen, Epstein & Singer conducted research on Katz.
"There's an intense effort to gain some consensus among the decision-makers
on the board about how to move forward with Katz, if at all, and people
like
him (who dominate the market in this area-thus the subprime crisis in
Bed-Stuy)," Lockwood wrote in an email to a colleague a few days later.
Ultimately, Hutson voted against moving forward with the purchase, but was
outnumbered, an internal memo shows.
Katz's lawyer denied that his client ever owned the buildings, but said
that
he had helped facilitate the sale. At the time Katz got involved, the
lawyer
added, the buildings were vacant.
When Habitat began discussing the acquisition in April 2011, three tenants
had recently occupied the buildings. One was Tashemia Tyson.
Walter Tatum said his family had lived at 786 Madison since 1962. His unit
was rent controlled, and he said it cost him about $200 a month. In late
January 2011, he complained to the city about the lack of water and heat in
the building, records show. Soon afterward, Tatum said he was paid a
$50,000
settlement to leave. It seemed like a lot of money. But because he was
unable to work after suffering a head injury many years ago, Tatum realized
that the payout would not be enough for him to afford a market rate
apartment over the long haul.
"He couldn't find anything in his price range," said Kamal Tatum, Walter's
son. He signed into a homeless shelter and remained there for about a year
before moving with his son to Georgia. Neither Kamal nor Walter remember
who
gave Walter the money.
Charles Watson stayed the longest. On Feb. 1, he put most of his belongings
in a storage facility that offered a month of free use - still registering
Madison Street as his home address - but left behind a bed to sleep on as
workers gutted the building. After a few weeks, Watson said he discovered
that the locks had been changed. He started sleeping on the subway,
especially the J and A lines.
"I had a friend in Manhattan," Watson said, "I rode there sometimes to wash
up, change clothes."
Watson said he was homeless for more than a month as he looked for an
apartment and transferred his housing subsidy to a new unit. Today, Watson
lives in the basement of a large apartment building in Crown Heights and
wishes he could move back to his old neighborhood. He said he has been on
disability for 15 years after hurting his back while working as a janitor
in
a hospital on Coney Island.
"When I moved out from Madison, everything went downhill," Watson said.
Even as Habitat employees questioned Lockwood about buying properties from
Katz, Habitat appeared to be expanding its relationship with the developer.
The idea was to have Katz do the renovation work on Madison Street, instead
of the charity doing it itself. "Mr. Katz has had preliminary drawings
prepared redesigning the buildings to incorporate 3 bedroom units at our
request," a Habitat memo stated.
Katz's attorney denied his client was the contractor.
Internal documents show that Habitat did this to avoid federal requirements
that it pay government-set wages, a deal structure that Habitat's attorneys
approved.
"We are considering acquiring the 18 units completed so we don't trigger
the
prevailing [wage] restrictions," Bill Bogdon wrote to Habitat's Real Estate
Investment Committee on May 16, 2011.
In a statement, Habitat said the Madison buildings "were in full compliance
with prevailing wage regulations." However, they did not answer whether
contractors had paid prevailing wages on the project.
________________________________________
As Habitat entered its second year of the federal grant, documents show
that
senior officials expressed concern about meeting their first spending
deadline.
"I am concerned that if we hit any kind of snag with the current pipeline
we
don't have enough cushion," Rachel Hyman, Habitat-NYC's Chief Operating
Officer, wrote in May 2011.
"We need to find buildings that aren't listed," Bogdon replied. "I'm
thinking someone who would drive or better yet, walk each block in our
tracts looking for opportunities."
They soon targeted 836 Jefferson Ave., which until recently was inhabited
by
a tenant named Roslyn Reed and her family.
In mid-May, Reed filed complaints with the city on 17 different issues in
the building, including broken doors and rats. Developers filed an eviction
lawsuit against her soon afterward. The first hearing took place on June
13,
court records show.
But on July 3, before the lawsuit was resolved, Reed said she and four
family members moved out. Four days after their departure, a developer
named
Steven Makowsky accepted Habitat's offer letter to purchase the building
for
nearly $1 million. That was twice as much as he'd paid for it 10 months
earlier, records show. It's unclear if he had done any work on the
building.
Habitat's inspector considered its condition to be "poor."
Reed said Makowsky covered one month's rent at a nearby apartment plus the
security deposit and broker's fee.
Makowsky could not be reached for comment after numerous attempts.
Reed's family struggled as the rent went from $600 a month for their
rent-controlled unit on Jefferson Avenue to $1,800 at the new place, she
said After two years, Reed said she and her family were pressured to leave
their new apartment. Then they moved to a humid basement apartment nearby
which changed hands after they got there. The new owners, Reed said,
refused
to do repairs, and told them they had to leave.
They recently moved to East New York, into another basement apartment where
a total of seven people live.
"When are we going to be stable? When are we going to be okay?" Reed
wondered. "I was stable before, pretty much. They took us out of our
comfort
zone, how can you get that back? It's just like starting over."
Lockwood left Habitat-NYC to become CEO of the Red Cross's greater New York
region in the spring of 2012.
In a memo, Lockwood briefed his successor, Hyman, on the potential for a
public relations crisis over the Bed-Stuy project. He suggested that she
"line up stakeholders to be prepared to support our position." He also
outlined talking points for her to use: "Habitat-NYC was fully aware of the
ownership history of these buildings when we purchased these properties.
'Ultimately, our stance was that we were purchasing XX building below the
appraised value and returning these properties to low-income families in
the
community.'"
Hyman, who left the nonprofit in 2013, declined to comment.
The phrase was echoed four years later in a statement from Habitat
officials
to ProPublica: The charity said it purchased buildings from Katz "in order
to return them in significantly improved condition to low-income homebuyers
from the community."
Even during Lockwood's last months on the job, Habitat continued to scout
the real estate market, looking for properties to acquire. In March 2012,
Bardach, the broker, emailed Habitat's Bogdon about a Bed-Stuy listing he
had first mentioned two months earlier. Bogdon sent him a four-word
response.
"Is it vacant yet?"
Error! Hyperlink reference not valid. Error! Hyperlink reference not valid.

Tashemia Tyson in front of the homeless shelter where she lives in the
Bronx. She said she has been unable to find a permanent home after being
pushed out of her apartment on Madison Street five years ago. (photo: Edwin
Torres/ProPublica)
https://www.propublica.org/article/habitat-for-humanity-brooklyn-bedford-stu
yvesant-poor-lose-homeshttps://www.propublica.org/article/habitat-for-humani
ty-brooklyn-bedford-stuyvesant-poor-lose-homes
How Habitat for Humanity Went to Brooklyn and Poor Families Lost Their
Homes
By Marcelo Rochabrun, ProPublica
06 April 16
The charity paid millions in federal stimulus funds to developers shortly
after longtime tenants were pushed out. "We are spending federal money to
throw low-income New Yorkers out of buildings," wrote a Habitat
whistleblower.
n 2010, the New York City affiliate of Habitat for Humanity received a $21
million federal grant to work on a city neighborhood hit particularly hard
by the foreclosure crisis and help stabilize it.
The funds would allow Habitat-NYC to launch the most ambitious project in
its 32-year history. Its neighborhood pick was Bedford-Stuyvesant, a
historically poor neighborhood in central Brooklyn, where the charity would
focus on buying and renovating abandoned apartment buildings.
There was just one problem. With few vacancies in the gentrifying area,
longtime tenants were pushed out of their apartments - some into
homelessness - clearing the way for developers to sell to Habitat at a
hefty
profit, a ProPublica investigation has found.
Ultimately, Habitat's project came with a cost: While scores of families
gained new homes, other even needier ones were displaced.
Though Habitat promoted the properties it acquired to renovate as
"long-vacant," four of nine were still occupied shortly before the charity
moved to buy them, records show. In two cases, Habitat targeted buildings
just days after the last families living there moved out.
The deals, and what local Habitat executives said about how they were being
accomplished, left some inside the charity so upset that at least two
employees emailed anonymous complaints to the nonprofit's international
headquarters in Georgia.
"Habitat-NYC's Director [of] Real Estate and Construction speaks openly
about making deals with developers, saying that we can not buy buildings
from them until they get rid of all their tenants," one of the employees
wrote in a May 2012 email, which was provided to ProPublica. "We are
spending federal money to throw low-income New Yorkers out of buildings."
ProPublica's reconstruction of the events was based on hundreds of pages of
internal Habitat emails and memos, as well as a review of public real
estate
records related to those buildings. ProPublica tracked down former tenants
and used public complaints filed with the city's housing department as well
as court records to establish the buildings' occupancy.
Between 2010 and 2011, at least seven Bed-Stuy families were pushed out of
their rental apartments shortly before Habitat purchased them, ProPublica
found. All had relied on federal housing subsidies or New York's rent
regulation laws to afford their units. None were evicted in court. Three of
the families ended up homeless.
Internal emails show that Habitat officials were willing to consider
buildings even when they were aware that they hadn't been empty for long.
"The Jefferson building I researched before is now vacant, and I am
speaking
with the owner," Bill Bogdon, the director of real estate and construction,
wrote to a colleague in 2011. "The challenge with this one is the recent
occupancy."
Overall, with privately raised funds heaped onto the $21 million grant,
Habitat spent $43 million on the Bed-Stuy housing initiative.
Some $8.4 million went to buy six properties from developer Isaac Katz and
limited liability corporations he represented. In 2006, New York's Attorney
General sued Katz and his associates over a scheme in which they allegedly
sold blighted buildings to dozens of minority homebuyers at artificially
inflated prices. Katz settled his share of the suit for $750,000, admitting
no wrongdoing.
"There's zero doubt in my mind that [Katz is] a bad guy and did bad
things,"
wrote then-Habitat-NYC Executive Director Josh Lockwood in a June 2011
email, responding to a colleague's inquiry. "Agreed its unlikely that an
investigative reporter would target us specifically, but obviously we'd
need
to be prepared in the event s/he does."
One day after Lockwood wrote the email, Habitat's Real Estate Investment
Committee approved the purchase of three additional buildings from what
they
considered to be a group controlled by Katz for $6 million.
Katz's attorney said his client never had an ownership stake in the
buildings, and was merely facilitating their sale to Habitat.
One of the buildings was the elegant, but rundown brownstone on Madison
Street where Tashemia Tyson, a single mother of three, rented a third-floor
apartment with public assistance. Around three months before Habitat began
discussions to acquire the building, Tyson said Katz began pressuring her
to
leave.
Katz's attorney denied Tyson's allegations, saying that his client "never
spoke to Tyson" and that all the units were vacant when he facilitated the
sale to Habitat.
The apartment had no heat. "He told us that just as they were going to fix
the boiler, the pipes burst," Tyson said. Reluctant to move, she said she
relied on her gas stove for heat and hauled water buckets up the stairs to
cook and to bathe for more than a week.
Finally, in February 2011, she said she accepted an offer from Katz of six
months' free rent at another building, but couldn't afford the new
apartment
once the regular rent kicked in. Today, she sleeps in a shelter in the
Bronx.
Habitat said in a statement that "at no point were we aware that any tenant
had been forcibly moved or incentivized to move out of their homes in
properties we were intending to purchase. Moreover, we would condemn the
use
of any such tactics." The charity added that they had retained outside
legal
counsel to investigate complaints made about their handling of the federal
grant, but said the lawyers found no evidence of wrongdoing and that
Habitat
International concurred with their finding.
A spokesperson for Habitat International said "the anonymous hotline
submitter. did not have documentation and their concerns were speculative."
Bogdon called the allegations made against him in the whistleblower email
"hearsay and erroneous." He also said that the Jefferson building he had
discussed with his colleague was never purchased.
Lockwood, who is now the CEO of the Red Cross's greater New York region,
declined to comment.
Habitat acknowledged that they had struggled to find vacant properties in
Bed-Stuy despite their extensive efforts and that "many of the
[grant]-appropriate properties in that area were owned by Isaac Katz."
Katz's lawyer denies that he owned many properties.
But Habitat said that they "undertook numerous steps to ensure that our
actions adhered to all grant guidelines." They said they had paid no more
than the appraised value for each property and that Katz and other
developers signed good-faith agreements affirming that no tenants had been
improperly displaced.
"If we are able to determine that any former residents were affected by
such
tactics, we are willing to work with them to connect them to affordable
housing resources," Habitat said.
Paul Aloe, an attorney representing Katz, said "Mr. Katz was in no way
involved in any harassment or removal of any tenants from the properties."
Later, he added, "Mr. Katz only got involved at all when the subject
buildings were vacant."
Karen Haycox, the CEO of Habitat-NYC, who joined the charity in 2015, long
after the Bed-Stuy deals, said in statement, "we are proud that Habitat for
Humanity-New York's participation in the [federal grant program] enabled
our
organization to help 105 families in need of affordable housing become
homeowners."
Four dozen of those families moved into new homes built on vacant land.
Still, the majority of families helped by the project moved into units made
available, in part, because others had been displaced.
Many of those who bought Habitat's renovated homes earned around $50,000 a
year - almost double the median income for renters in the neighborhood and
about five times as much as the disability income of Charles Watson, a
tenant who lived a floor below Tyson and ended up living on the streets
after he was pushed out. Watson did not remember the name of the person who
pushed him to leave.
"I didn't want to move," Watson said. "They wanted everybody out because
they knew they were going to sell and make the apartments into condos. And
they knew that would be a lot of money. That's what it was all about,
anyway: money."
Josh Lockwood had a bold vision for Habitat-NYC when he was named its
acting
executive director in 2007.
"In the face of New York City's crushing housing shortage, Habitat-NYC is
adapting our volunteer building model to a large-scale project," Lockwood
was quoted saying in the charity's summer newsletter that year.
For most of its history, Habitat-NYC built only a handful of single-family
homes annually. It was a model pioneered by Habitat International, the
Christian charity that sprung to fame in the 1980s thanks in part to former
President Jimmy Carter's close involvement.
Under Lockwood's leadership, the charity moved into large-scale
construction, breaking ground on a 41-unit complex in the Brownsville
neighborhood of Brooklyn. It was celebrated as the largest building project
ever undertaken by a Habitat affiliate in the United States.
Lockwood was a rising star in the nonprofit world. In 2010, Crain's New
York
Business honored Lockwood as one of the city's "40 under 40."
The federal grant was crucial in Lockwood's expansion plans. Now, Habitat
would develop more than 100 units in one project. But taking the funds,
part
of the Obama administration's stimulus package, would require Habitat to
modify another aspect of its building model.
In the past, Habitat acquired vacant lots and buildings from the city at
nominal prices. With the federal grant money, Habitat would be going on the
open market for the first time. The nonprofit also had to move forward on
an
accelerated timeline as it had agreed to spend half of the $21 million
grant
by the end of 2011, only a year and a half after receiving access to the
money.
On the surface, it made sense that Habitat chose to work in Bed-Stuy. The
neighborhood had the highest foreclosure rate of multifamily rental
properties in the city, according to a report by New York University's
Furman Center for Real Estate and Urban Policy, and Habitat had worked in
the area.
But according to city data, the neighborhood had few vacancies. That's
because tenants who live in old, multifamily buildings are usually
protected
from eviction. New York's rent regulation laws afford those tenants the
right to renew their leases even in the case of foreclosure.
All seven families who moved shortly before Habitat bought their buildings
lived in rent-regulated units.
"If I were looking for vacant buildings as a result of the foreclosure
crisis Bed-Stuy would not have been the first place to look," said Harold
Shultz, a former deputy commissioner at the city's housing department.
The rules governing the grant did not set out how long a property had to be
vacant to be eligible for acquisition, but federal officials did not want
their money to entice developers to empty out buildings to score a sale.
During a web seminar with the federal department of Housing and Urban
Development in June 2010, a Habitat-NYC employee asked, according to a
transcript of the meeting, if it would be okay to make an offer on an
occupied building where "the tenants were not all paying their rent and
there might be some eviction proceedings going on."
"I see that as a big problem," an official replied. If Habitat were to buy
that property, he explained, the federal funds would be linked to the
eviction of tenants.
By the end of the month, Habitat began targeting several buildings for
acquisition. They worked with a real estate broker named Jordan Bardach,
who
knew Isaac Katz. At the time, Katz was still paying off his settlement to
the attorney general.
Bardach has operated several ventures under the name "Imagine." One of
them,
Imagine Equities, advertises services on its website to help "remove
tenants" in case of "future building renovations and upgrades." Another,
Imagine Living, lists on its website the buildings Habitat ultimately
purchased. In 2013, he and Katz developed an app that "speeds up" the
process for landlords to get tenants "paying rent again or evicted
swiftly."
Through a lawyer, Bardach said "Habitat reached out to me because of my
general experience and asked for assistance in acquisitions."
Three of the buildings Habitat acquired with Bardach's help were long
vacant. But another, 849 Halsey St., still had three tenants shortly before
Habitat targeted it for acquisition in late June, according to city housing
records, and letters mailed to these tenants that were obtained by
ProPublica.
Twana Midgette said she left the building in June 2010 after she found what
looked like an eviction notice on her door. "Because of the conditions of
the building, I didn't even put up a fight, and I didn't have anyone to
contact," Midgette said. She now lives in upstate New York, where she said
she continues to pay rent with public assistance.
Melinda Ortiz remained as long as she could. "They said they wanted to gut
the apartments. They even started working on the apartments downstairs,"
she
said. "They said that they weren't going to accept any more money." Ortiz
left shortly after Midgette and has spent the past few years moving from
apartment to apartment.
David Coachman, a tenant who lived in a rent-stabilized unit, said he left
on June 12, after accepting a $10,000 settlement. Four days later, a
Habitat
employee visited the property, HUD records show. "They wanted me out
because
they wanted the whole building empty," he said. Today, Coachman lives with
his son in Flatbush, Brooklyn.
On July 19, 2010, Katz signed a document that said he would notify Habitat
if there had been tenants at 849 Halsey in the past three months and would
"not order current occupant(s) to move, or fail to renew a lease, in order
to sell the property to us as vacant."
That was a little more than a month after the three tenants left.
Habitat declined to say whether Katz had told them about the tenants when
he
signed the document.
The tenants all said they had been pressured to leave, but do not remember
the names of the people who spoke to them. Katz's attorney told ProPublica
his client hadn't purchased the building until early July. "When Katz
purchased the building, it was vacant," he said.
If Habitat had independently tried to verify the occupancy history of the
building, they might have found housing records that documented a call from
Ortiz's apartment to register complaints of bedbugs, mold and a broken
banister. The date of the call was June 1, 2010 - 15 days before a Habitat
official first visited the property.
"I found all the units to be vacant," the official wrote to HUD.
Katz's LLC closed on the sale of 849 Halsey to Habitat in late January
2011.
That month, Katz also sold a building at 203 Marion St. to the charity for
about $620,000.
It was a remarkably quick and lucrative flip. Katz had purchased the
six-unit property earlier that day for about $380,000 from Lena and Percy
Spellman, an elderly African American couple who had owned it since 1983.
Internal Habitat documents provided to ProPublica show that Habitat first
targeted the property for acquisition the previous June, when it was still
owned by the Spellmans.
Katz's lawyer said this was "incorrect," but did not elaborate.
Property records show that the Spellmans did not sign a contract agreeing
to
sell the property to Katz until July 30.
"I'm not very up to date on real estate law, but I don't know how you can
sell something you don't own," said Jerome Spellman, the son of the
building's longtime owners. "And that's what he did."
Habitat officials deny this was the case. In a statement, they said Katz
already had a binding contract in hand when they first learned about the
property. "There was no legal way Habitat-NYC could have directly purchased
the property from the Spellmans," they said.
Michael Kozek, a real estate lawyer, who reviewed the documents for
ProPublica, said the Spellmans may have cause for complaint.
"The circumstances indicate something suspect," he said. "It appears that
the Spellmans were deprived of the full value of their property."
As properties from Katz, some in the nonprofit grew concerned.
One of the early alarm bells came from then-Habitat board member Karim
Hutson in April 2011. "I thought we decided we would not consider any
additional Isaac Katz buildings?" he asked Lockwood, according to an email
Lockwood wrote summarizing their conversation.
Records show that Habitat employees and the board discussed repeatedly
whether to move forward with a new offering from Katz: three adjacent
brownstones at 782, 784, and 786 Madison St. On June 6, Hutson said on a
conference call that he would agree to the sale only if Habitat's outside
counsel at Hirschen, Epstein & Singer conducted research on Katz.
"There's an intense effort to gain some consensus among the decision-makers
on the board about how to move forward with Katz, if at all, and people
like
him (who dominate the market in this area-thus the subprime crisis in
Bed-Stuy)," Lockwood wrote in an email to a colleague a few days later.
Ultimately, Hutson voted against moving forward with the purchase, but was
outnumbered, an internal memo shows.
Katz's lawyer denied that his client ever owned the buildings, but said
that
he had helped facilitate the sale. At the time Katz got involved, the
lawyer
added, the buildings were vacant.
When Habitat began discussing the acquisition in April 2011, three tenants
had recently occupied the buildings. One was Tashemia Tyson.
Walter Tatum said his family had lived at 786 Madison since 1962. His unit
was rent controlled, and he said it cost him about $200 a month. In late
January 2011, he complained to the city about the lack of water and heat in
the building, records show. Soon afterward, Tatum said he was paid a
$50,000
settlement to leave. It seemed like a lot of money. But because he was
unable to work after suffering a head injury many years ago, Tatum realized
that the payout would not be enough for him to afford a market rate
apartment over the long haul.
"He couldn't find anything in his price range," said Kamal Tatum, Walter's
son. He signed into a homeless shelter and remained there for about a year
before moving with his son to Georgia. Neither Kamal nor Walter remember
who
gave Walter the money.
Charles Watson stayed the longest. On Feb. 1, he put most of his belongings
in a storage facility that offered a month of free use - still registering
Madison Street as his home address - but left behind a bed to sleep on as
workers gutted the building. After a few weeks, Watson said he discovered
that the locks had been changed. He started sleeping on the subway,
especially the J and A lines.
"I had a friend in Manhattan," Watson said, "I rode there sometimes to wash
up, change clothes."
Watson said he was homeless for more than a month as he looked for an
apartment and transferred his housing subsidy to a new unit. Today, Watson
lives in the basement of a large apartment building in Crown Heights and
wishes he could move back to his old neighborhood. He said he has been on
disability for 15 years after hurting his back while working as a janitor
in
a hospital on Coney Island.
"When I moved out from Madison, everything went downhill," Watson said.
Even as Habitat employees questioned Lockwood about buying properties from
Katz, Habitat appeared to be expanding its relationship with the developer.
The idea was to have Katz do the renovation work on Madison Street, instead
of the charity doing it itself. "Mr. Katz has had preliminary drawings
prepared redesigning the buildings to incorporate 3 bedroom units at our
request," a Habitat memo stated.
Katz's attorney denied his client was the contractor.
Internal documents show that Habitat did this to avoid federal requirements
that it pay government-set wages, a deal structure that Habitat's attorneys
approved.
"We are considering acquiring the 18 units completed so we don't trigger
the
prevailing [wage] restrictions," Bill Bogdon wrote to Habitat's Real Estate
Investment Committee on May 16, 2011.
In a statement, Habitat said the Madison buildings "were in full compliance
with prevailing wage regulations." However, they did not answer whether
contractors had paid prevailing wages on the project.

As Habitat entered its second year of the federal grant, documents show
that
senior officials expressed concern about meeting their first spending
deadline.
"I am concerned that if we hit any kind of snag with the current pipeline
we
don't have enough cushion," Rachel Hyman, Habitat-NYC's Chief Operating
Officer, wrote in May 2011.
"We need to find buildings that aren't listed," Bogdon replied. "I'm
thinking someone who would drive or better yet, walk each block in our
tracts looking for opportunities."
They soon targeted 836 Jefferson Ave., which until recently was inhabited
by
a tenant named Roslyn Reed and her family.
In mid-May, Reed filed complaints with the city on 17 different issues in
the building, including broken doors and rats. Developers filed an eviction
lawsuit against her soon afterward. The first hearing took place on June
13,
court records show.
But on July 3, before the lawsuit was resolved, Reed said she and four
family members moved out. Four days after their departure, a developer
named
Steven Makowsky accepted Habitat's offer letter to purchase the building
for
nearly $1 million. That was twice as much as he'd paid for it 10 months
earlier, records show. It's unclear if he had done any work on the
building.
Habitat's inspector considered its condition to be "poor."
Reed said Makowsky covered one month's rent at a nearby apartment plus the
security deposit and broker's fee.
Makowsky could not be reached for comment after numerous attempts.
Reed's family struggled as the rent went from $600 a month for their
rent-controlled unit on Jefferson Avenue to $1,800 at the new place, she
said After two years, Reed said she and her family were pressured to leave
their new apartment. Then they moved to a humid basement apartment nearby
which changed hands after they got there. The new owners, Reed said,
refused
to do repairs, and told them they had to leave.
They recently moved to East New York, into another basement apartment where
a total of seven people live.
"When are we going to be stable? When are we going to be okay?" Reed
wondered. "I was stable before, pretty much. They took us out of our
comfort
zone, how can you get that back? It's just like starting over."
Lockwood left Habitat-NYC to become CEO of the Red Cross's greater New York
region in the spring of 2012.
In a memo, Lockwood briefed his successor, Hyman, on the potential for a
public relations crisis over the Bed-Stuy project. He suggested that she
"line up stakeholders to be prepared to support our position." He also
outlined talking points for her to use: "Habitat-NYC was fully aware of the
ownership history of these buildings when we purchased these properties.
'Ultimately, our stance was that we were purchasing XX building below the
appraised value and returning these properties to low-income families in
the
community.'"
Hyman, who left the nonprofit in 2013, declined to comment.
The phrase was echoed four years later in a statement from Habitat
officials
to ProPublica: The charity said it purchased buildings from Katz "in order
to return them in significantly improved condition to low-income homebuyers
from the community."
Even during Lockwood's last months on the job, Habitat continued to scout
the real estate market, looking for properties to acquire. In March 2012,
Bardach, the broker, emailed Habitat's Bogdon about a Bed-Stuy listing he
had first mentioned two months earlier. Bogdon sent him a four-word
response.
"Is it vacant yet?"
http://e-max.it/posizionamento-siti-web/socialize
http://e-max.it/posizionamento-siti-web/socialize






Other related posts: